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COSTRUIRE --- Progetto per la costruzione di un nuovo immobile di 5 piani con 8 appartamenti distribuiti 2 per piano dal primo al quarto, 2 locali commerciali a piano terra e 10 garage nell'interrato

07 Gennaio 2015

di Tommaso Corsi, Antonio Dell'Anna

Una società del settore costruzioni possiede un lotto di mq.1.500 su cui è possibile costruire 1.780 mq fuori terra, comprensivi di scale e locali di servizio, ripartiti su 5 piani compreso il piano terra, e una superficie di 500 mq sotto terra per garage e locali di servizio. Viste le richieste di acquisto che l’azienda riceve e lo stato del mercato immobiliare che invita a un investimento, viene redatto un piano per la realizzazione di un immobile comprendente 8 appartamenti, distribuiti 2 per piano dal primo al quarto, 2 locali commerciali e 10 garage nell’interrato. L’azienda pianifica di realizzare il tutto in circa 2 anni fissando una data di fine lavori al momento dell’approvazione del progetto. L’impegno di rispettare verrà sottoscritto con i potenziali acquirenti al momento della sottoscrizione del compromesso di acquisto e contestuale versamento della caparra. Il prezzo di vendita verrà definito a conclusione del progetto sulla base del piano di spesa preventivato.

In fase di progettazione viene definita una soluzione descritta nella tabella seguente. L’immobile da realizzare deve avere 5 piani fuori terra e un piano interrato oltre che un’area di servizio per il resto del lotto. Il dettaglio dell’immobile è il seguente:

La società realizza direttamente tutti i lavori riguardanti scavi, rustico, rivestimenti e pitturazioni, mentre si rivolge ad altre aziende specializzate per la realizzazione degli impianti elettrici e di allarme, impianti idraulici, di riscaldamento, sanitari e gas, per la fornitura e installazione di ascensori, infissi, inferriate e porte blindate e portoni metallici. Per quanto riguarda le attività l’azienda gestisce direttamente il proprio personale mentre per il resto si affida alle aziende specializzate per lavorazioni a corpo. Il direttore dei lavori (project manager) insieme al capocantiere coordina le attività del personale interno e supervisiona le attività dei fornitori interfacciandosi con i loro teammanager.

Le figure professionali previste per le attività sono:

• Progettisti (un ingegnere edile e un architetto),
• Direttore dei lavori,
• Coordinatore della sicurezza in fase di progettazione (CSP),
• Coordinatore della sicurezza in fase di esecuzione (CSE),
• Responsabile dei lavori,
• Direttore tecnico di cantiere,
• Il rappresentante dei lavoratori per la sicurezza,
• I tecnici: muratori, carpentieri, intonacatori, pavimentatori-piastrellisti, pittori,
• I autisti o manovratori di mezzi meccanici: camion, escavatore, gru e qualche altro mezzo specializzato.

I tecnici sono organizzati per squadra (team) e sono divisi per ruolo, caposquadra o tecnico, e per livello: junior o senior. Vi sono poi i team di fornitori esterni per l’installazione degli impianti:

• impianti idrici, fognanti, sanitari, riscaldamento e gas di città,
• impianti elettrici,
• infissi,
• ascensori,
• opere in ferro.

Le attività principali di progetto sono le seguenti;

1. Pianificazione e progettazione, realizzate insieme perché si fa una progettazione strategica in un totale di circa quattro mesi sino al ritiro del permesso di costruire.
2. Realizzazione dell’immobile che dura 14 mesi pieni e comprende:
• - la realizzazione del rustico che comprende le seguenti attività: scavi di fondazione, montaggio cantiere, realizzazione delle opere fondali e reinterri, realizzazione delle opere portanti fuori terra, realizzazione delle murature di tamponamento, realizzazione di partizioni interne, realizzazione di isolamenti e impermeabilizzazioni, il tutto per circa 6 mesi di tempo.
• - la realizzazione degli impianti idrici, fognante, termico, gas ed elettrico: tutte le realizzazioni sono suddivise in due sottofasi, prima si realizzano le tubazioni e poi, dopo il montaggio degli infissi, si installano i vari accessori, caldaie, contatori, interruttori e altro
• - la realizzazione delle finiture comprendente nell’ordine: intonaci, pavimenti, infissi, lattonerie, strutture in ferro, poi tinteggiature e verniciature, sistemazione aree esterne e smontaggio cantiere.
3. A conclusione della struttura completa di impianti e finiture si fa la comunicazione di fine lavori al comune e si passa alla fase finale che comprende nell’ordine: accatastamento, certificazione degli impianti, richiesta e rilascio del certificato di agibilità e infine la consegna degli immobili.
4. L’azienda passa alla fase finale di revisione con la chiusura o sospensione di tutte utenze e questioni altre varie (banche, atti notarili ecc..).
5. Fine progetto

La società deve assolutamente completare la costruzione entro un massimo di 18 mesi dall’inizio dei lavori. L’azienda pianifica di realizzare il tutto in circa 2 anni fissando una data di fine lavori al momento dell’approvazione del progetto. L’impegno di rispettare verrà sottoscritto con i potenziali acquirenti al momento della sottoscrizione al momento della sottoscrizione del il compromesso di acquisto e contestuale versamento della caparra.

Da un’analisi di massima la valutazione globale dei costi è la seguente: pari € 1.332.000,00 ripartiti in:

L’importo di costruzione previsto per un totale di € 920.000 è così ripartito: